A bérlők jogainak védelme - mit kell tudnia a bérbeadónak?

Ingatlanokat egyre gyakrabban vásárolunk befektetési célból és bérleti célból. A vállalkozás fő tevékenysége gyakran a lakások bérlése. Bérbeadóként kedvezően szeretnénk szabályozni a jogainkat. A bérlő helyzetét azonban törvényi rendelkezések védik - nemcsak azok, amelyeket a Polgári Törvénykönyv a bérleti szerződésre vonatkozó részében tartalmaz, hanem a Bérlők jogainak védelméről, a község lakásforrásairól és a Polgári Törvénykönyv módosításáról szóló törvényben (a továbbiakban: "a bérlők jogainak védelméről szóló törvény ") is. . Mit kell tudniuk a bérbeadóknak a lakás bérbeadásakor? Milyen ereje van? Mi nem szabályozható szabadon a bérleti szerződésben? Hogyan működik pontosan a bérlők jogainak védelme? Megtudhatja, ha elolvassa ezt a cikket!

A bérlők jogainak törvényi védelme - a szerződés megkötése és letétbe helyezés

Akárcsak a törvénykönyvek esetében, a bérlők jogainak védelméről szóló törvény is kimondja, hogy a lakás fizetős használatára kötött szerződés határozatlan időre vagy határozatlan időre köthető.

A bérleti szerződés megkötése függhet attól, hogy a bérlő a helyiség felszabadításának napján a bérbeadónak járó bérleti fedezetet biztosító kauciót fizet..

A kaució nem haladhatja meg a helyiség havi bérleti díjának tizenkétszeresét, amelyet a bérleti szerződés napján érvényes bérleti díj alapján számolnak. Az indexált betét megtérítése a betéti bevallás napján érvényes havi bérleti díj és a behajtáskor elfogadott bérleti díj szorzatának megfelelő összegben történik, de nem kevesebb, mint az összegyűlt kaució. A helyiség kiürítésének vagy ingatlanának a bérlő általi megszerzésének időpontjától számított egy hónapon belül vissza kell téríteni, miután levonják a bérbeadó követeléseit a helyiségek bérléséért.. A kaució nem haladhatja meg a havi bérleti díj 12-szeresét, és azt a lakás kiürülésétől számított egy hónapon belül kell visszafizetni.

A bérbeadó törvény szerinti kötelezettségei

A bérbeadó köteles biztosítani az épülettel kapcsolatos meglévő létesítmények és eszközök hatékony működését, lehetővé téve a bérlő számára a víz, gáznemű és folyékony tüzelőanyagok, hő, villamos energia, személyfelvonók és egyéb helyiségek és épületek berendezését alkotó egyéb létesítmények és eszközök használatát, amelyeket külön szabályozás határoz meg..

A bérlők jogainak védelme előírja, hogy a jelenlegi bérlő által megüresedett lakás bérbeadása esetén a bérbeadó köteles kicserélni a helyiség felszerelésének teljesen elhasználódott elemeit. Lásd még

  • Fordított jelzálog - jó ötlet?
  • Válás - mikor és milyen következményekkel jár?
  • Állami adománygyűjtés - hogyan lehet pénzt gyűjteni, és nem lehet megsérteni a törvényt?

A bérbeadó kötelezettségei különösen a következőket tartalmazzák:

  • a lakók és a környezete közös használatára szolgáló épület helyiségeinek és létesítményeinek megfelelő állapotban, rendben és tisztaságban tartása;
  • pontban említett épületet, helyiségeit és berendezéseit megjavítja, és a sérült épületet az okoktól függetlenül helyreállítja korábbi állapotában, azonban a bérlő köteles fedezni a hibája által okozott veszteségeket;
  • a helyiség javítása, a bérlőt nem terhelő körbe tartozó berendezések és műszaki berendezések javítása vagy cseréje, különösen:
  • belső berendezések javítása és cseréje: víz, gáz és meleg víz - szerelvények és kiegészítők nélkül, valamint a belső szennyvízrendszer javítása és cseréje, központi fűtés radiátorokkal, elektromos szerelés, kollektív antenna - a szerelvények kivételével,
  • fűtőkályhák, ablak- és ajtóasztalos munkák, padlók, padlóburkolatok, valamint vakolatok cseréje.

Mind a bérbeadó fent leírt, mind az alábbiakban említett bérlői kötelezettségei külön szabályozhatók a bérleti szerződésben.

A bérlő a törvény szerinti kötelezettségei

A bérlő köteles fenntartani az arra jogosult helyiségeket és helyiségeket, külön műszaki előírásokban meghatározott megfelelő műszaki, higiéniai és egészségügyi állapotban, és betartani a ház rendjét. A bérlő köteles gondoskodni a közös használatra szánt épületrészekről is, mint például az utasliftek, lépcsőházak, folyosók, csúszdák, egyéb használati helyiségek és az épület környezete, valamint meg kell védeni őket a károsodástól és a pusztulástól.. A bérlő köteles gondoskodni mind a helyiségekről, mind a közös helyiségekről. Köteles betartani a háztartási rendet is, amelyet például a bérbeadó által megalkotott rendeletekben lehet meghatározni.

A bérlő felelős a javításért és karbantartásért:

  • padlók, padlóburkolatok, kerámia, üveg és egyéb falburkolatok;
  • ablakok és ajtók;
  • beépített bútorok, beleértve azok cseréjét;
  • konyhai egységek, konyhák és átfolyó vízmelegítők (gáz, elektromos és szén), vízmelegítők, fürdőkádak, zuhanytálcák, WC-kagylók, mosogatók és mosdók szifonnal, csaptelepek és csapszelepek, valamint egyéb egészségügyi berendezések, amelyekkel a helyiség fel van szerelve, beleértve: pótlásuk;
  • elektromos szerelési berendezések és biztonság, kivéve a kábelek és a kollektív antennák cseréjét;
  • szén és tároló kemencék, ideértve a kopott alkatrészek cseréjét is;
  • emeletes központi fűtés, és ha azt nem a bérbeadó költségére telepítették, akkor annak cseréjét is;
  • az egészségügyi létesítmények vízelvezető csövei a kollektív felszállókig, beleértve az elzáródás azonnali eltávolítását;
  • a helyiségek és helyiségek felszerelésének egyéb elemei:
    • festés vagy tapétázás, valamint a falak és mennyezetek gipszkárosodásának javítása,
    • nyílászárók, beépített bútorok, konyha, szaniter és fűtőberendezések festése.

Mielőtt átadnák a helyiségeket a bérlőknek, a feleknek jelentést kell készíteniük, amelyben meghatározzák a bennük elhelyezett berendezések és berendezések műszaki állapotát és kopás mértékét. A protokoll lesz az alapja az elszámolásoknak a helyiségek visszaadásakor. A bérlő csak a bérbeadó beleegyezésével és az ezen a számlán történő elszámolás módját meghatározó írásos megállapodás alapján vezethet be javításokat a helyiségekben.

A bérlet lejárta és a helyiség kiürítése után a bérlő köteles megújítani a helyiséget és az abban inkriminált javításokat elvégezni, valamint visszaadni a bérbeadónak az elhasználódott technikai felszerelések egyenértékét (a fenti számítás negyedik kötőjelét), amelyek a bérlőnek történő átadáskor a helyiségben voltak. Ha a bérlő a lízingidőszak alatt lecserélte a berendezés egyes elemeit, jogosult az összeg visszatérítésére, amely megfelel a helyiség átvételének napja és az üres állapot fennállása közötti értékkülönbségnek. Az esedékes összegeket az elszámolás napján érvényes árakon számolják. A bérlőnek ki kell cserélnie a műszaki berendezések teljesen elhasználódott elemeit, de a helyiségek átadásakor jogosult visszatéríteni az értékük különbségét a kopás mértékéhez viszonyítva. A bérbeadó kérheti a bérlő által az engedélyezési eljárás megsértésével bevezetett fejlesztések eltávolítását és az előző állapot helyreállítását, ha ez nem befolyásolja a helyiség lényegét, vagy fenntarthatja a fejlesztéseket értékük visszaadásával, figyelembe véve a helyiség ürítésének időpontjában érvényes kopás mértékét.. A fejlesztésekhez a bérbeadó beleegyezése szükséges. A bérbeadó feladata, hogy megtartsa vagy eltávolítsa az ilyen eljárás megsértésével végrehajtott fejlesztéseket.

A bérlők jogainak védelme és a bérleti díjak növekedése

A tulajdonos a helyiség használatáért fizetendő bérleti díjat vagy egyéb díjakat úgy emelheti, hogy értesíti annak jelenlegi összegét, legkésőbb a naptári hónap végén, 3 hónapos felmondási idővel, kivéve, ha a felek a szerződésben hosszabb időtartamban állapodnak meg. A felmondást írásban kell megtenni, a semmisség fájdalma alatt. A bérleti díj emelése csak a felmondási idővel lehetséges, amely 3 hónap. Az emelést írásban kell megtenni - különben érvénytelen. Törvényben előírt a bérlők jogainak védelme azt jelzi, hogy a helyiségek bérleti díjának vagy egyéb díjainak növekedése évente meghaladja vagy meghaladja a helyiség rekonstrukciós értékének 3% -át meghaladó szintet, indokolt esetekben megtörténhet, azaz:

  • ha a tulajdonos nem keres bérleti díjat vagy egyéb díjat a helyiség használatáért olyan szinten, amely biztosítja a helyiség fenntartásával kapcsolatos kiadások fedezését, valamint biztosítja a tőke és a profit megtérülését -, akkor ennek a szintnek az elérését lehetővé tevő emelést indokoltnak kell tekinteni, feltéve, hogy az a következő határokon belül van :
    • az éves tőkehozam nem magasabb, mint:
      • - a tulajdonos által a helyiségek építésével vagy megvásárlásával kapcsolatban felmerült ráfordítások 1,5% - a, -
      • A tulajdonos által a meglévő helyiségek állandó javításáért felmerülő ráfordítások 10% -a növeli annak használati értékét,

- teljes felépülésükig;

    • tisztességes nyereség,
  • Indokoltnak tekinthető a helyiségek bérleti díjának vagy egyéb díjainak olyan emelése, amely egy adott naptári évben nem haladja meg az előző naptári évben a fogyasztási cikkek és szolgáltatások árának átlagos éves növekedési indexét. A fogyasztási cikkek és szolgáltatások átlagos éves árindexét az előző naptári évben összesen a Központi Statisztikai Hivatal elnöke közlemény formájában hirdeti meg a Lengyel Köztársaság Hivatalos Lapjában a "Monitor Polski".

A bérlő írásbeli kérésére a tulajdonos a kérelem kézhezvételétől számított 14 napon belül, a növekedés semmisségének fájdalma alatt, írásban bemutatja a növekedés okát és annak kiszámítását.

A bérlet megszűnésétől számított 2 hónapon belül a bérlő:

  • a felmondási idő lejártával írásban megtagadja az emelés elfogadását annak a jogviszonynak a megszűnésével járó jogviszony megszűnésével, amelynek alapján a bérlő a helyszínen tartózkodik, vagy
  • vitassa meg az emelést azzal, hogy keresetet nyújt be a bírósághoz annak igazolására, hogy az emelés indokolatlan vagy indokolt, de ettől eltérő összegű. A tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a növekedés indokolt-e.

A bérlőnek 2 hónapja van arra, hogy megtagadja a növekedés elismerését - ennek eredménye a bérlet felmondása. A helyiség használatáért fizetendő bérleti díj vagy egyéb díjak emelése a tulajdonosától független díjak kivételével nem történhet gyakrabban, mint 6 havonta. A határidő attól a naptól kezdődik, amikor az emelés hatályba lép. A díjaknak a tulajdonoson kívül eső emelése esetén köteles a bérlőnek írásbeli nyilatkozatot nyújtani a bérlőnek, a megemelésük okával együtt. Az emelés legfeljebb félévente történhet!

A bérlet felmondása a törvény értelmében

Ha a bérlő jogosult fizetés ellenében használni a helyiségeket, a bérbeadó a jogviszonyt csak a bérlők jogainak védelméről szóló törvényben meghatározott okokból szüntetheti meg. A felmondást írásban, a semmisség fájdalma alatt kell megtenni, és meg kell jelölni az okát. A lakás bérleti szerződése csak a bérlők jogainak védelméről szóló törvényben meghatározott okokból és az abban megjelölt időpontokban mondható fel. Ezeket az előírásokat a szerződés nem változtathatja meg. Az egymásnak ellentmondó szerződéses rendelkezések érvénytelenek, az azok alapján történt felmondás hatástalan.

A bérlők jogainak védelme előírja, hogy legkésőbb egy hónappal előre, egy naptári hónap végén a tulajdonos felmondhatja a jogviszonyt, ha a bérlő:

  • Az írásos emlékeztető ellenére továbbra is a szerződéssel ellentétes módon, vagy annak rendeltetésszerű használatával ellentétesen, vagy feladatait figyelmen kívül hagyva használja a helyiségeket, lehetővé teszi a kár bekövetkezését, vagy a lakosok által közös használatra szánt eszközök megsemmisítését, vagy a házirend kirívóan vagy tartósan megsértését, egyéb célú felhasználást. helyiségek vagy
  • késik a bérleti díj vagy egyéb díjak megfizetésével a helyiség használatáért legalább három teljes fizetési időtartamig, annak ellenére, hogy írásban értesítette a jogviszony megszüntetésének szándékáról, és további havi időszakot jelöl ki a fennálló és a rövid lejáratú követelések kifizetésére, vagy
  • - a helyiség vagy annak egy részének bérbeadása, albérletbe adása vagy ingyenes használat céljából átadása a tulajdonos szükséges írásos beleegyezése nélkül, vagy
  • olyan épületet használ, amely ürítést igényel az épület lebontásának vagy felújításának szükségessége miatt.

Legkésőbb hat hónappal előre, egy naptári hónap végén a tulajdonos felmondhatja a jogviszonyt, ha a hozzá tartozó helyiségekben kíván lakni, ha a bérlő olyan helyiségekben jogosult, ahol élhet, olyan körülmények között, mintha pótlakást kapott volna, vagy ha a tulajdonos pótlakást biztosít neki. A bérleti díj és a díjak összegének - a tulajdonostól független díjak kivételével - figyelembe kell venni a helyettesítő helyiségek területének és felszerelésének és a megüresedett helyiségek arányát..

Legkésőbb 3 évvel előre, a naptári hónap végén a tulajdonos felmondhatja a bérlő jogviszonyát, ha a hozzá tartozó helyiségben kíván élni, és nem biztosít számára pótlakást, és a bérlő nem jogosult a helyiségre.

Ha a bérlő olyan személy, akinek életkora a felmondási értesítés kézhezvételének napján meghaladja a 75 évet, és aki a határidő lejárta után nem lesz jogi jogcíme egy másik lakásba, amelyben lakhat, és nincs olyan személy, aki köteles tartást fizetni neki, a felmondás csak a bérlő halálakor lép életbe.

Összegzés - a bérlők jogainak védelme

Törvényben előírt a bérlők jogainak védelme Erősen megzavarja a lakóingatlanok bérleti szerződésének megkötésének szabadságát. Nem változtathatunk meg mindent a bérleti szerződésben. Például nem avatkozhatunk bele a felmondás okaiba és időtartamába. Szigorú szabályok vonatkoznak a fizetésemelésre is. Másrészt, ha nagyobb kötelezettségeket akarunk a bérlőre ruházni a helyiség gondozásával kapcsolatban - megfelelő rendelkezéseket kell beépítenünk a szerződésbe. Érdemes megemlékezni és figyelembe venni ezt a kockázatot a lakásbérlésen alapuló vállalkozás működtetésekor. Javasoljuk: A munkavállalók jogainak elvesztése a szerződés felmondásának okaként