Nyereséges egy lakás bérleti díja? A beruházás pénzügyi oldala és az egész folyamat 10 lépésben

A tavalyi év egy részét egy teljesen új projektnek szenteltük - egy varsói kiadó lakás vásárlásának és felújításának. Ígértem egy szöveget a beruházás pénzügyi oldaláról. Röviden: nyereséges kiadó lakást venni??

Miért fektettünk be egy kiadó lakásba??

Már leírtam neked, honnan jött az ingatlanba történő befektetés ötlete. Az alábbiakban kidolgozom a témát. Ennek számos oka volt:

  • Az MM-vel folyamatosan aktívan keressük az új befektetési lehetőségeket, és gondolataink rendszeresen visszatérnek az ingatlanbefektetésekhez. Ez egy olyan piac, amelyet elég jól ismerünk, és csak "érezzük". Mint tudják, közel 7 éve működtetünk együtt dolgozó irodákat a COPOINT márkanév alatt - ez a cég az irodai ingatlanok bérleti piacán működik. Ez szilárd alapot és némi tapasztalatot ad számunkra.
  • Az ingatlan viszonylag stabil és jövedelmező befektetési forma. Személy szerint szeretem a befektetéseket, ahol van ügynöki érzelmem, és nem csak passzívan várom a helyzet alakulását (akár részvénybe történő befektetéseket is).
  • Álmodom arról, hogy digitális nomád legyek, és az ingatlan bérléséből származó jövedelem a passzív jövedelem egyik rendelkezésre álló formája, amely függetlenné tesz egy adott helytől és lehetőséget ad elméletileg bárhonnan való munkavégzésre.
  • Az ingatlanba történő befektetést a nyugdíjbiztosítás egyik formájaként is kezeljük, és nagyon hosszú távon gondolkodunk el rajta.

Mennyibe kerül Varsóban kiadó lakást vásárolni?

Az interneten rengeteg információt talál a lakások befektetési bérléséről. Kezdve azzal, hogy hogyan kell lakást keresni, hogyan kell felkészíteni bérletre, hol kell bérlőket keresni, hogyan lehet teljes beruházást rendezni. Azonban sehol sem találtam teljes esettanulmányt - annak teljes leírása, hogy mennyibe kerül egy kiadó lakás megvétele.

A megvásárolt lakás Varsóban található, a Galeria Mokotów és az ún Mordor - a legnagyobb irodaépület a belvároson kívül. Maga az apartman kb. 37 méter, két szoba külön konyhával és fürdőszobával, egy liftes ház 3. emeletén található. Sajnos nincs erkély, de elég nagy pince és parkolóhely van a tömb alatt (a szövetkezettől bérbe adva). Ez egy utángyártott ingatlan, amely felújításra szorul. Nem rendkívül alacsony, de nagyon kedvező áron (erre a helyre), 265 ezerért vettük őket. zloty. Körülbelül 15 ezret költöttünk a felújításra. zloty.

Itt található a lakásvásárlás költségeinek teljes listája:

  • lakás 265 000 HUF
  • a polgári jogi ügyletekre kivetett adó 5300 HUF
  • közjegyzői díj, bírósági kérelmek, kivonatok 2 482 HUF
  • felújítás és felszerelés kb. 13 000 HUF
  • fix díjak (bérlésig): bérleti díj 1120 HUF + média 160 HUF

Magunk kerestük a lakást, ügynökség részvétele nélkül (nincs ügynöki jutalék, amely általában az ingatlan értékének 2% -a), és tapasztalataink alapján. Jelenleg a varsói ingatlanpiac meglehetősen forró. A nagy kereslet nagy kínálatot kényszerít, rengeteg új tömb épül az egész fővárosban, az a benyomásom, hogy szinte minden zölddarabot fejlesztenek. A forró piacot a magas árak is jellemzik, mind a vásárlás, mind a későbbi bérlés terén. Természetesen tökéletesen emlékszem a 2007-es ingatlanbuborékra, de hosszú távon összehasonlítva az adatokat, az ingatlanok értéke valóban hosszú távon fokozatosan növekszik. Korántsem vagyok piaci elemző, ezek csak személyes megfigyeléseim.

A helyet abszolút nem véletlenül választottuk. Azonnal tudtuk, hogy a miénk modellbérlő lesz néhány hozzánk hasonló, csak néhány évvel ezelőtt - egy vagy egy pár dolgozik a közeli irodaházakban (ahol korábban mi magunk dolgoztunk). Sem a diákokat, sem a gyermekes családokat nem céloztuk meg. Egy ilyen feltételezés és a terület ismerete azt jelentette, hogy tökéletesen megértettük jövőbeli bérlőnk igényeit.

Hitel vagy készpénz?

Kezdetben a kölcsön részleges felhasználását terveztük 200 000 HUF (hitel) + a többi - készpénz arányban. A jelzálog megszerzésének feltételei most nem olyan vonzóak, mint még 5 évvel ezelőtt, de még mindig viszonylag a legolcsóbb pénz a piacon. Nagyon leegyszerűsített szimulációban és a várható bérleti díjal 2000 HUF (a díjakat is beleértve) ez lehetővé tenné számunkra, hogy havi 500 HUF jövedelmet szerezzünk (1000 HUF a hitel törlesztőrészlete + 500 HUF fix költségek). Végül a hitelezési eljárás nagyon hosszú volt, ezért feladtuk és finanszíroztuk az egészet saját forrásainkból.

Nyereséges kiadó lakást venni és mikor térül meg??

Ha pénzemet egy vállalkozásba fektetem, akkor a befektetés megfelelő megtérülési rátájára és jövedelmezőségére számítok. Ez azt jelenti, hogy pontosan megszámolom, mikor térnek vissza a befektetett alapok, és elkezdek keresni. Nem követek hasonló filozófiát ingatlanvásárláskor!

Megértem, hogy a "ha visszatér" kérdések természetesek, de számomra az ingatlanba történő befektetés csak részben kereshet, és nagyrészt módszer a megtakarított pénz jól elosztására. Ez a legfontosabb különbség az érvelésben. A havonta kapott passzív jövedelem természetesen rendkívül fontos, mert megújítja az anyagi erőforrásaimat. Több tucat év múlva, amikor nyugdíjba megyünk, a lakás az anyagi biztonságunk is.

Lakásvásárláskor havi 1800 - 2100 HUF jövedelmet feltételeztünk. A felújítás és a térség jelenlegi helyzetének még részletesebb vizsgálata után úgy döntöttünk, hogy nagyobb összeget lehet megszerezni. 2500 HUF összeget tettünk fel a hirdetésbe, a végső összeg, amit kaptunk 2400 HUF az egészért. Az egész azt jelenti, hogy döntöttünk átalánydíj - bérlőnk előre meghatározott összeget fizet, és a lakással kapcsolatos minden egyéb költség, beleértve a rezsit is, mellettünk áll (ezt pontosan leírja a szerződés). Ez a számviteli módszer jelentősen leegyszerűsíti a formaságokat. Nincs szükség a rezsiköltségek átadására a bérlőnek, és nincs szükség részletes számlázásra - nem tudok rólad, de utálom az előrejelzés kontra fogyasztási rendszert. ;)

A bérlet összetevői (havonta) a következők:

  • bérleti díj a szövetkezet számára 380 HUF
  • rezsi kb. 160 HUF
  • internet 15 HUF (1 évre)
  • biztosítás 350 HUF / év
  • ingatlanadó évi 133 HUF
  • jövedelemadó 0 HUF (amortizáció plusz működési költségek)
  • jövedelmünk 1800 HUF körül van

A számlák egyszerűsítésével ezt nyugodtan feltételezheti az éves megtérülési ráta kb. 8%. Ez egy olyan eredmény, amely nem lehetséges egyetlen betétnél vagy más hasonló kockázatú befektetésnél sem.

Adókérdések - értékcsökkenés

A bérbeadásból származó jövedelem nem az egyetlen pénzügyi előnyünk. Emlékeznie kell a lehetségesre is értékcsökkenés. Nem akarok itt adóügyi bonyolultságról írni, ez nem a kedvenc témám. Mindenesetre lakásunk a lehető legmagasabb 10% -os amortizációt használja. Leegyszerűsítve: az értékcsökkenés az a lehetőség, hogy a vállalat költségeibe belefoglalják a lakás értékét a vásárlástól számított 10 évig. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen költség csökkenti a befizetett adókat = további nyereség. További információk (ideértve a most megváltozott szabályozásokat) itt találhatók. Ezért jövedelmezőbb a lakásbérlés az üzleti tevékenység részeként.

Adókérdések - bérleti jövedelemadó

A lakást üzleti tevékenység részeként vásárolták, ami azt jelenti, hogy általában kiállítják a számlát és elküldik a bérlőnek (áfa nélkül ez nem befejezett értékesítés). Hátránya, hogy nem használhatjuk az ún átalányösszeg, vagyis alacsonyabb, 8,5% -os adó, és az adót ugyanolyan összegben és formában fizetjük, mint az egyéb jövedelmeket (19%). A bérléssel kapcsolatos adókról itt talál további információt.

Hogyan nézett ki az egész lakásvásárlási folyamat lépésről lépésre?

1. Ismeretek és információk gyűjtése. Bár volt már némi tapasztalatunk a piacon, sok időt töltöttünk edzéssel. Az internet korát nem lehet túlbecsülni - filmeket néztünk, blogcikkeket olvastunk, podcastokat hallgattunk, könyveket olvastunk. Mindezt azért, hogy (amennyire csak lehet) tanulni mások hibáiból. Nem minden információ bizonyult értékesnek, a pelyvák szétválasztása is eltartott egy ideig, de minden perc megérte. Eközben egy bejegyzett adótanácsadóval is konzultáltunk, további befektetési lehetőségek után kutatni az adóoptimalizálás érdekében, figyelembe véve egyéb szakmai tevékenységeinket is.

2. Online portálokon keresve találtuk meg a megfelelő lakást - úgy döntöttünk, hogy szinte azonnal megvesszük. Gyors döntés fontos volt, ha haboztunk, másnap a lakás talál másik vevőt (az úr, aki megnézte, szintén eldöntötte).

3. Aláírtuk előzetes szerződés - nem közjegyzői formában döntöttünk, tudatában voltunk a kockázatnak (az eladó visszaléphet). A lakás értékének 10% -át kifizettük as letét - ez azt jelenti, hogy ha elállnánk, az előleg elvész, ha az eladó elállna, akkor az összeg kétszeresét kell fizetnie nekünk.

4. Elindítottuk hitelezési eljárás a bankban - mint később kiderült és ahogy már leírtam - eredménytelenül, mert egy idő után lemondtunk róla. Decemberben írtuk alá az előzetes szerződést, az eladó május végéig átadta nekünk a lakást. Végül júniusban aláírtunk egy ingatlan adásvételi szerződést (az új lakás átvételének dátumát kiterjesztették az eladóra), de nem okoztunk problémát.

5. Júliusban kezdődött felújítás, Melyek részleteit többek között ITT írtam le. Mivel néhány dolgot magunk csináltunk és barátságos csapatot használtunk, minden elmozdult, és a lakás csak szeptemberben volt felszerelve és készen áll a gyűjtésre.

6. Ugyanakkor mindenkit kiteljesítenünk kellett a szükséges formaságokat:

  • továbbítsa a közműveket (áram, gáz, víz), és előzetesen írja le a mérőket
  • dokumentumokat benyújtani egy lakóközösségnél (ideértve a parkolóhelyre vonatkozó szerződés aláírásának kérdését is)
  • dokumentáció kitöltése és benyújtása a városházán (ingatlanadó)
  • jelentse a könyvelőnek a lakásvásárlást

7. A bérleti kiírás elkészítése - fotó és leírás. A jó (de nem torzított) fotók rendkívül fontosak, munkamenetünk hatásait (beleértve a felszerelések részletes felsorolását és értékelését) már a szövegben is láthattátok Hogyan rendezzük el a kiadó lakást? 10 gyakorlati tipp, belső terem metamorfózis és kezdeti költségek után. Az elején a saját Facebook-on tettem közzé a bejelentést, és mint kiderült, ez elég. Néhány nappal később néhány ember felvette a kapcsolatot velem, köztük a menő lány, aki november eleje óta bérli a lakásunkat.

8.. Szerződés aláírása a bérlővel. Sokat írtak arról, hogyan lehet megvédeni magát egy tisztességtelen bérlő esetén, és sok olvasó is figyelmeztetett a megjegyzésekben. Azt hittem azonban, hogy rendben lesz, és koppints a gombra, egyelőre! Kezdetben azt terveztük, hogy aláírjuk az úgynevezett alkalmi bérleti szerződések, de kiderült (tévedésünk, korábban még nem olvastunk!), hogy ha üzleti tevékenységünk keretében bérelünk lakást, akkor alkalmi bérleti szerződés nem lehetséges. Bár ügyvéd vagyok, a szerződés aláírásakor nem akartam újra felfedezni a kereket - a Bérbeadótól származó szerződéscsomagot használtam (a hírlevélre való feliratkozáskor ingyen beszerezheti, igényeinkhez kissé egyszerűsítettem). Általában az egész blog valódi információbánya - ajánlom.

9.. Az átadási protokoll aláírása a szerződéssel párhuzamosan rendkívül fontos pont. Nagyobb biztonságérzetet ad mind nekünk, mind a bérlőknek. Természetesen az is fontos, hogy felírjuk a számlálókat, megadjuk az átadott kulcsok számát, stb. Itt is a Bérbeadó sablonját használtam.

10.. A bérlet első hónapja minden nagyobb probléma nélkül futott. Az előleg (4000 HUF) és az első bérleti díj azonnal beérkezett. Néhány apró kérdéssel kellett foglalkoznunk: a bérlő kérésére vásároltunk egy további komódot, az is kiderült, hogy valaki lent lent éjjel hangosan hallgatja a televíziót - szerencsére ez egy darab papír kérésével zárult. Egy évre szóló szerződésünk van, eddig minden zavartalanul és hiba nélkül fut, és alapvetően egyáltalán nem kell foglalkoznunk a beruházásainkkal.

Ennyit a pénzügyi oldalról. Tisztában vagyok azzal, hogy ennél a témánál sokkal több kérdésről kell még beszélgetni. Ha bármilyen kérdése van, kérjük, nyugodtan tegyen fel, megpróbálok mindegyikre válaszolni.

Ezt ritkán kérem, de nagyon hálás lennék azért is, ha megosztottam ezt a bejegyzést, ha természetesen hasznosnak találja. előre is köszönöm szépen!